Het beëindigen van bouwprojecten door overheden op grond van onvoorziene omstandigheden; kan dat?

1-5-2018 – Verwachte leestijd: 3 minuten

Sinds het uitbreken van de kredietcrisis zijn er rechtszaken geweest over projectontwikkelaars die voor de crisis gesloten overeenkomsten niet langer wensten na te komen. Daarover is geoordeeld dat gewijzigde marktomstandigheden geen onvoorziene omstandigheid vormen dan wel dat gewijzigde marktomstandigheden voor rekening behoren te komen van de projectontwikkelaar.

WEIGERING GEMEENTE UITVOERING BOUWPLAN

De omgekeerde situatie, waarbij niet de projectontwikkelaar maar de betrokken gemeente weigert om uitvoering te geven aan een gepland bouwplan, heeft zich ook voorgedaan. De uitspraak die de Hoge Raad eind 2017 heeft gewezen, is daar een voorbeeld van.

BIJSTELLING WONINGBOUWPROGRAMMERING

In die zaak ging het over woningbouwplannen binnen de gemeente Bronckhorst in de Achterhoek. Gewijzigde marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen in de Achterhoek, noopten tot een negatieve bijstelling van de woningbouwprogrammering.

STAKING MEDEWERKING WONINGBOUWPROJECT

Voor de gemeente Bronckhorst betekende dit dat er geen uitbreidingsplannen meer gerealiseerd zouden worden. Op basis hiervan heeft de gemeente haar medewerking gestaakt aan een woningbouwproject waaraan zij contractueel haar medewerking had toegezegd. De projectontwikkelaar heeft daarop de samenwerkingsovereenkomst ontbonden en een schadevergoedingsclaim ingediend.

ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN?

De zaak is bij de Hoge Raad beland. De hamvraag in de cassatiezaak was of de veranderende marktontwikkelingen en dat het in dit geval een krimpregio betrof, onvoorziene omstandigheden waren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, en dat de gemeente de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar niet hoefde na te komen.

GEEN TOEKOMSTIGE OMSTANDIGHEID

De Hoge Raad oordeelt dat het voor de gemeente ten tijde van de contractering met de projectontwikkelaar al duidelijk moet zijn geweest dat de nieuwbouwplannen bijgesteld zouden moeten worden. Het betreft dus geen toekomstige omstandigheid.De gemeente moet de overeenkomst “gewoon” nakomen.

CONCLUDEREND

Deze uitspraak past binnen het onvoorziene omstandigheden leerstuk en de uitspraak laat nog eens zien dat het er om gaat of de omstandigheden in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Is dit niet het geval, dan kunnen gewijzigde omstandigheden aanleiding geven om in te grijpen in de overeenkomst. Het moet dan echter wel gaan om omstandigheden die in de toekomst zijn gelegen. Omstandigheden die al aanwezig zijn ten tijde van de contractering kunnen geen aanleiding geven om in een overeenkomst in te grijpen. Het antwoord op de vraag of omstandigheden toekomstig zijn of al voldoende aanwezig zijn ten tijde van de contractering, hangt af van de omstandigheden van het geval en het oordeel daarover is aan de rechter. Mocht u voor de vraag staan of u een overeenkomst kunt verbreken doordat zich omstandigheden voordoen waar u geen rekening mee hebt gehouden, dan kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.

Bron: TBR 2018/50, Hoge Raad, 13-10-2017 16/04026, ECLI:NL:HR:2017:2615.